商品房虚假广告的定义

本文认为，商品房虚假销售广告，是指房地产商为追求商业利润，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法，通过一定媒介和形式发布的欺骗性、误导性的广告。实践中，开发商常采用媒体广告、售楼书及宣传资料、施工现场广告牌、样板房展示等方式，对房屋的使用功能、环境质量、美观性、购房优惠、附赠礼品等做出虚假的说明和允诺，以引起购房者的注意和兴趣，从而诱使其与开发商签订商品房买卖合同。在认定开发商是否构成虚假销售广告时，应注意区别以下几种情形： （一）夸张性宣传。有些楼盘广告内容使用夸张性文字，进行“商业吹嘘”，目的是为了引起购房者注意，制造声势和氛围，而并没有明确的指标，如“享受贵族生活”、“居家首选之地”等词句。这些广告如前所述仅属于要约邀请，在法律上无约束力。至于究竟是不是“贵族”或“首选”，则完全由购房者自己认识和决定，开发商无需为此承担责任。 （二）因客观原因未履行广告承诺。 若开发商己按广告承诺尽力履行义务，但由于客观原因未履行或未全部履行广告承诺，例如由于政府的规划调整，如按照原合同履行将显失公平或使预购方无法实现合同目的，这是双方在签订合同时所不能预见的，则不能认为开发商发布的是虚假广告。开发商可根据当事人的请求，变更合同价款或解除合同。 （三）实施欺诈行为。虚假广告本质上来说应该是一种欺诈行为。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒事实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。如果开发商主观上在广告里故意虚构事实或隐瞒真相，使购房者基于此陷入错误认识并与其签订购房合同，而开放商又根本无意或不能履行广告承诺，那么该广告就是虚假广告，开发商实施了欺诈行为。实践中，法院对虚假广告多数也是按照欺诈来处理的，例如，天津河东区人民法院认定被告的广告宣传语“万平米花园，罕见绿化带，休闲康体设施完备”，因上述广告语确实存在对周围环境隐瞒或夸大事实的虚假宣传，被告在向原告销售房屋时，存在欺诈行为和主观故意，故判原告胜诉。

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